Lorsqu’il envisage de vendre son local commercial, le propriétaire en informe le locataire. La notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer (C. com. art. L 145-46-1, al. 1).

Le propriétaire d’un local loué en vertu d’un bail commercial charge un agent immobilier de trouver un acheteur puis, ayant reçu une offre, il notifie à son locataire une offre de vente au prix de 2 070 000 € dont 78 660 € de commission d’agent immobilier. Après avoir accepté l’offre au prix proposé et signé l’acte de vente, le locataire demande la restitution des frais d’agent immobilier indûment payés.

Une cour d’appel rejette sa demande pour les motifs suivants. Si les dispositions de l’article L 145-46-1 du Code de commerce sont d’ordre public, l’obligation de notifier une offre de vente sans mention du paiement des honoraires de négociation n’est pas incluse dans ces dispositions si bien que les parties peuvent y déroger et convenir de mettre ces frais à la charge du locataire. Ce dernier ayant accepté en toute connaissance de cause de payer le prix incluant les honoraires de négociation, il avait donc donné son accord pour les prendre à sa charge.

Décision censurée par la Cour de cassation : les honoraires de négociation de l’agent immobilier ne sont pas dus par le locataire qui accepte l’offre de vente notifiée par le bailleur ; ce locataire est donc en droit, s’il les a payés, d’en obtenir la restitution, peu important sa connaissance du caractère indu de son paiement.

À noter

La Cour de cassation a déjà posé en principe que l’offre de vente, prévue par l’article L 145-46-1, al. 1 du Code de commerce, adressée par le bailleur à son locataire ne peut pas inclure des honoraires de négociation d’un agent immobilier, car aucun intermédiaire n’est nécessaire ou utile pour réaliser la vente qui résulte de l’effet de la loi (notamment Cass. 3^e civ. 23-9-2021 n^o 20-17.799). La seule mention de ces honoraires dans la notification de l’offre de vente en sus du prix n’est pas une cause de nullité de cette offre (Cass. 3^e civ. 23-9-2021 précité). Mais, comme le précise pour la première fois la Cour de cassation, si le locataire a payé un prix qui inclut la commission de l’agent immobilier, il a droit au remboursement de la commission car il a alors réglé une dette qui n’existe pas : il s’agit d’un paiement indu, ce qui suffit à en justifier la restitution.

Cass. 3e civ. 1-10-2026 n° 25-14.711

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