Une promesse synallagmatique de vente d’un appartement est conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 414 000 € sur 25 ans et au taux de 2 % l’an hors assurance. N’ayant obtenu qu’une offre de prêt d’un montant de 407 000 €, l’acheteur renonce à la vente. Le vendeur demande la condamnation de l’acheteur à lui verser 38 600 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, considérant qu’il était tenu d’accepter l’offre de prêt qui ne dépassait pas le montant maximal prévu dans la promesse.

La demande du vendeur est rejetée. L’indication, dans la promesse, d’un montant maximal du prêt n’était pas de nature à contraindre l’acheteur à accepter toute offre d’un montant inférieur. En l’espèce, la défaillance de la condition n’était pas imputable à l’acheteur, dès lors qu’il avait fait une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente qui lui avait été refusée par la banque. La promesse était donc devenue caduque.

À noter

La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement (C. civ. art. 1304-3).

Lorsqu’une vente est consentie sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, l’acheteur doit solliciter un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente ; à défaut la condition est réputée accomplie et la vente est parfaite (Cass. 1^e civ. 13-11-1997 n^o 95-18.276  ; Cass. 3^e civ. 13-1-1999 n^o 97-14.349).

En cas de montant d’emprunt maximal prévu dans la promesse de vente, la Cour de cassation a jugé récemment que l’acheteur ne commet pas de faute en demandant un prêt pour un montant inférieur (Cass. 3^e civ. 14-1-2021 n^o 20-11.224). L’arrêt commenté apporte une précision inédite à notre connaissance : ne fait pas obstacle à la réalisation de la condition l’acheteur qui refuse une offre de prêt moindre dès lors qu’il avait demandé le montant maximal convenu sans lequel il lui était impossible de financer l’achat. En revanche, l’acheteur qui sollicite un prêt à un montant supérieur à celui convenu dans la promesse est considéré comme fautif (Cass. 3^e civ. 3-12-2002 n^o 01-13.103 ; Cass. 3^e civ. 16-1-2013 n^o 11-26.557).

Cass. 3^e civ. 14-12-2022 n° 21-24.539

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