La licitation-partage d’un immeuble appartenant en indivision, à hauteur de 99 %, à un entrepreneur individuel est ordonnée à la demande d’une banque, qui avait préalablement obtenu sa condamnation à lui payer le solde de deux prêts immobiliers. L’entrepreneur est mis en liquidation judiciaire et le liquidateur s’associe à la demande de reprise de l’instance en licitation-partage pour obtenir l’attribution du prix d’adjudication à concurrence de 99 %. La banque s’oppose à cette demande en soutenant que l’immeuble est insaisissable car il constitue la résidence principale de l’entrepreneur (C. com. art. L 526-1).

La Cour de cassation censure la décision des juges d’appel qui avaient rejeté la demande d’attribution du prix formée par le liquidateur, après avoir relevé que ce dernier avait échoué à prouver que l’immeuble était saisissable et pouvait donc être appréhendé par la procédure collective. En effet, il appartient à celui qui entend soustraire du droit de gage général des créanciers de la procédure collective d’une personne physique exerçant une activité professionnelle indépendante un immeuble appartenant à celle-ci d’apporter la preuve que, à la date d’ouverture de cette procédure, cet immeuble constituait sa résidence principale et n’était donc pas entré dans le gage commun des créanciers. Il incombait donc à la banque de prouver que l’immeuble était la résidence principale de l’entrepreneur et de ce fait insaisissable et, en statuant comme elle l’avait fait, la cour d’appel avait inversé la charge de la preuve.

À noter

Les droits d’un entrepreneur individuel sur l’immeuble où est située sa résidence principale sont insaisissables par ses créanciers professionnels (C. com. art. L 526-1). Lorsque l’entrepreneur fait l’objet d’une procédure collective, cette insaisissabilité de droit est opposable aux organes de la procédure (Cass. com. 13-4-2022 n° 20-23.165), du moins quand les conditions de l’insaisissabilité existent toujours lors de l’ouverture de la procédure. Ainsi, lorsqu’un juge impose a l’entrepreneur, dans le cadre d’une procédure de divorce, de quitter le logement familial avant l’ouverture de la procédure collective, ce logement n’est plus la résidence principale de l’entrepreneur et il peut être saisi par ses créanciers professionnels et donc appréhendé par la procédure collective pour devenir le gage commun des créanciers (Cass. com. 18-5-2022 n° 20-22.768).

L’affaire commentée se situe dans le droit-fil d’une jurisprudence récente qui impose au débiteur personne physique, en cas de demande d’autorisation de vente d’un immeuble lui appartenant par le liquidateur, de prouver que cet immeuble constituait, au jour du jugement d’ouverture de la procédure, sa résidence principale et était donc insaisissable (Cass. com. 14-6-2023 n° 21-24.207 ; Cass. com. 25-10-2023 n° 21-

21.694). La différence tenait au fait qu’en l’espèce c’était un créancier revendiquant des droits sur l’immeuble, et non le débiteur lui-même, qui invoquait l’insaisissabilité et qui devait donc la démontrer.

Cass. com. 22-11-2023 n° 22-18.795.

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