Lorsque le propriétaire d’un local commercial ou artisanal loué envisage de le vendre, le locataire bénéficie d’un droit de préférence légal pour se porter acquéreur (C. com. art. L 145-46-1).

Après avoir rappelé que ces dispositions sont d’ordre public, la Cour de cassation a jugé qu’elles ne sont pas applicables aux ventes faites d’autorité de justice.

Par suite, un locataire commercial ne pouvait pas exercer son droit de préférence légal sur les locaux loués qui avaient été adjugés à un tiers dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière.

À noter

Le droit de préférence légal du locataire commercial s’applique à toute vente d’un local à usage commercial ou artisanal intervenue depuis le 18 décembre 2014 (Loi 2014-626 du 18-6-2014 art. 21, III ; Cass. 3^e civ. 12-11-2020 n^o 19-16.927). Le droit de préférence n’est prévu que pour les ventes, ce qui semble écarter toutes les autres formes d’aliénation, qu’elles soient à titre gratuit (donation, legs, succession) ou à titre onéreux (apport en société, échange).

Ce droit de préférence ne s’applique pas non plus à la vente judiciaire intervenant dans le cadre de la liquidation amiable de la société propriétaire (Cass. 3^e civ. 17-5-2018 n^o 17-16.113 FS) ni à la vente de gré à gré dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société propriétaire (Cass. com. 23-3-2022 n^o 20-19.174 ; Cass. 3^e civ. 15-2-2023 n^o 21-16.475).

Cette solution est conforme au texte. En effet, le mécanisme même de la vente sur adjudication est inconciliable avec l’obligation faite au propriétaire de notifier au locataire les prix et les conditions de la vente envisagée.

Cass. 3^e civ. 30-11-2023 n° 22-17.505.

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